中古マンション購入時の注意点｜リスクを抑える物件選びのコツ5選

「中古マンションを買いたいけれど、失敗しそうで不安…」
「売りたくても売れないマンションを買ってしまわないか心配」
「不動産会社に騙されそうで怖い」

とお悩みではありませんか？

中古物件は価格が魅力的な一方で、見えないリスクも多く、購入時には細心の注意が必要です。
実際に私の知人は、価格の安さで中古マンションを購入しましたが、その後の水漏れや騒音トラブルで頭を抱えていました。

一方、初めて中古マンションを購入した別の知人は、簡単な知識を事前に得ていたことで同じ失敗を回避できました。

そこでこの記事では、中古マンションの購入で致命的な失敗をしないための注意点を解説します。
最後まで読んでいただければ、自信をもって中古マンションを購入できる「判断軸」を持つことが可能です。

また、中古マンションを購入する際、修繕やリフォームもセットで考える必要があります。

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中古マンション購入で失敗しないための5つの注意点

中古マンションを購入し、長く快適に暮らすためには、５つの注意点があります。

それぞれについて解説します。

① マンションの耐震性能と築年数

最初に確認したいのが、マンションの耐震性能です。
地震への強さは、安全な暮らしに大きく関わるからです。

1981年6月以前に建築確認が行われたマンションは「旧耐震基準」で設計されており、大きな地震が来たときに倒壊リスクがあります。
一方、1981年6月以降に建てられたものは「新耐震基準」に基づいており、震度6強の地震にも耐えられる設計となっています。

そのため、築年数が古い場合は、耐震改修や耐震診断が行われているかを確認しましょう。
見た目がきれいでも、構造に難があれば安心して住み続けることはできません。

また、1981年12月以前に建てられたマンションは、「耐震基準適合証明書」がないと『住宅ローン控除』をうけられません。

住宅ローン控除は、「住宅ローン残債の0.7％を上限として所得税や住民税が減税される」というお得な制度です。
例えば、住宅ローン残債が2,000万円の場合、年14万円もの減税効果があります。
言い換えると、1年で14万円も自由に使えるお金が増えるということです。

住宅ローンの負担を減らすためにも、住宅ローン控除の適用可否も事前にチェックしましょう。

② 修繕履歴と管理状況

次に見ておきたいのが、マンション全体の「修繕履歴」と「管理の状況」です。
快適な暮らし続けるためには、定期的な修繕や日々の管理が欠かせないからです。

例えば、築20年をこえる中古マンションでも、修繕計画に基づいたメンテナンスがされていれば、建物の劣化を防げます。

逆に、築10年でも修繕をまったくしていないマンションは、見えない部分の劣化が進んでいる恐れがあります。

【見えないリスク例】
・水道配管の老朽化に伴う漏水、腐食、詰まり
・電気配線の劣化に伴う漏電やオートロックやエレベーターの故障
・外壁塗装の浮きや剥がれ（高所からタイルが剥がれ落ちてくるリスクあり）　など

確認方法としては、不動産会社や管理組合に「長期修繕計画書」や「過去の修繕記録」を見せてもらいましょう。
「長期修繕計画書などが出せない」というマンションは、適切な管理がされていない可能性があります。

また、エントランスや廊下、ゴミ置き場などの汚れ具合をチェックすることで、日々の管理状態を把握することが可能です。

あとでマンションの購入を後悔しないために、目に見えない部分もチェックしましょう。

③ 管理費・修繕積立金

「管理費」と「修繕積立金」も大きなチェックポイントです。
これらは毎月支払う固定費で、マンションの管理や家計に長く影響を与える要素です。

管理費が安すぎる場合、共用部分が汚れていたり、設備の故障があっても対応が遅くなる恐れがあります。

修繕積立金が適切に貯められていないマンションは、大規模修繕のときに一時金を請求されるリスクがあります。

また、管理費や修繕積立金は築年数の経過に伴い、値上げされることが多いので要注意です。
値上げの想定をしていないと、毎月の生活が苦しくなり、趣味や教育にお金をかけられなくなるかもしれません。

契約前には、「管理費・修繕積立金の将来の改定予定」「修繕積立金の積立状況」「滞納者の有無」を確実に把握しましょう。

④ 過去のトラブル

画像出所：マンションレビュー｜いちばんやさしい不動産用語集｜口コミ/くちこみ

購入前に見落としがちなのが、マンションの「過去のトラブル」です。
表面には出てこない問題が、住んでから明らかになることがあるからです。

例えば、「上の階の騒音がひどい」「問題のある住人がいる」「管理組合の運営が機能していない」といったケースがあります。

こうした問題を防ぐためには、在宅している人の多い時間に内覧をしたり、共用部分の管理状態を確認したりしましょう。

また、「マンションレビュー」や「マンションノート」といった口コミサイトに無料会員登録することでトラブル調査ができます。

加えて、地域の掲示板やSNSで周辺住民の声をチェックするのもおすすめです。

隣人トラブルは近年よく取り上げられる問題なので、忘れずに確認しましょう。

⑤ 実際の駅距離や周辺環境

電車通勤される方がチェックすべきなのは、「実際の駅からの距離」と「周辺環境」です。
地図上では近そうでも、実際に歩くと遠く感じるなど、イメージとの相違があるからです。

例えば、物件資料に「徒歩10分」と書かれていても、信号の数や坂道の有無で体感は大きく変わります。
実際に、坂があまりにも急で、物件にたどり着く前に内覧を中止したお客様もいらっしゃいました。

必ず行うべきなのは、最寄駅から自分の足でマンションまで歩いてみることです。
不動産会社の車案内で内覧すると、駅からマンションまでの徒歩時間や疲労感を把握できません。

実際に歩いてみることで、距離の体感だけでなく、帰り道に寄れるスーパーやお店も見て回れます。

また、昼と夜、平日と休日で街の雰囲気が違うこともあるため、時間を変えて訪れるとリアルな暮らしをイメージできます。

加えて、保育園やスーパー、病院が近くにあるかどうかは、子育て世帯にとって重要なポイントです。
自分の足で、毎日の通勤や買い物、子育てがストレスにならない立地を選びましょう。

将来の資産価値の高い中古マンション選ぶための視点４選

将来物件を売る選択肢がある場合、中古マンションの「資産価値」や「購入需要」への意識が必要です。

資産価値の高いマンションを選ぶために、必要な視点は以下の4つです。

それぞれについて解説します。

視点①：立地

中古マンションの価値は、建物よりも立地によって大きく変わります。
なぜなら、便利な場所にあるマンションは、築年数が古くても需要が安定しているからです。

例えば、首都圏の主要駅から徒歩10分以内の物件は、買い手が見つかりやすく、土地の価格も下がりにくい傾向があります。

教育機関や商業施設が近くにあり、行政が積極的に子育て支援・再開発をしているエリアは、ファミリー層に人気です。

一方で、駅から遠い・主要駅までのアクセスが悪い立地だと、土地の価値が低いため、建物の経年劣化が資産価値の下落に直結します。

駅近くでも電車音や高速道路音、騒がしい施設（パチンコ店や風俗店など）があると、騒音や治安の不安で敬遠されます。

今だけでなく10年後も選ばれるエリアかどうかを意識してマンションを選びましょう。

視点②：築年数

データ参照：公益財団法人　東日本不動産流通機構　築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）

築年数に関しては、1981年6月以降に建築確認が行われた新耐震基準のマンションかどうかが重要です。
新耐震基準を満たしていないと、一気に買い手が少なくなるからです。

例えば、新耐震基準でないマンションは、耐震不安があることに加え、住宅ローン審査が通りにくいというデメリットがあります。
これは、老朽化や地震による倒壊リスクが高く、担保価値が低いと銀行にみなされるからです。

ローンを組めないと現金一括でしか物件を売買できないので、個人だけでなく、不動産会社も買取りを見送ります。

ただし、古いマンション＝ダメというわけではありません。
「資産価値が落ちにくい」というメリットがあるからです。

公益財団法人東日本不動産流通機構が出したデータによれば、首都圏の中古マンションは築25年をこえると売却価格の下落が緩やかになる傾向にあります。

つまり、購入価格と売却価格が大きく変わらないお得なマンションといえます。

新耐震基準で建築されており、資産価値が高い条件を満たしていれば、古いというだけで選択肢から外す必要はありません。

視点③：需要の高い間取り

資産性を重視して中古マンションを選ぶ際は、間取りへの意識も必要です。
多くの人が使いやすい間取りであれば、売却時に買い手がつきやすいからです。

例えば、同じ「3LDK」の間取りでも、リビングの部分が広さや形によって全く需要が異なります。
リビングが正方形に近い四角形で、LDKの広さが16畳以上あると、非常に使いやすく人気な間取りです。

一方で、リビングがいびつな形をしていると、表記が16畳でも体感は狭く、家具の配置がしにくいので敬遠されがちです。

その他、間取りの注意点を箇条書きでまとめます。

・リビングの窓が掃き出し窓（ベランダに出られる窓）になっておらず、部屋が暗い。
・柱や梁によるデッドスペースが多く、圧迫感がある。
・メゾネットタイプ（住戸内にうち階段のある間取り）で生活動線が悪い。
・バルコニー、ベランダがない。
・トイレと洗面所が同室。
・和室がある。
・柱や梁、管理規約でリフォーム・リノベーションができない（元々の形が良くない場合）。
・5畳以下の部屋が多く、使い勝手が悪い。
・大型家電の搬入経路や置き場が狭く、ドラム式洗濯機や400L以上の冷蔵庫が置けない。
・エアコンを設置できない部屋がある。

マンションの需要・資産価値を意識するのであれば、上記の1つでも該当したら購入を避けるのが無難です。

視点④：共用部分の状態

マンションの共用部分の状態も資産価値に大きな影響を与えます。
共用部分の見た目や利便性が購入の決め手になることも多いからです。

例えば、室内が綺麗でも、エントランスやポスト周辺にゴミが散らかっていると「汚いマンション」とみなされます。
共用部分の照明が切れていると、特に女性の方に「暗くて怖い」という印象を与えます。

また、エリアによっては、居住者専用の駐車場やオートロック・エレベーターが無いと検索にヒットすらしません。

一方、外観や共用部分がキレイで、宅配ボックス・24時間ゴミ置き場など便利な設備があれば、それが購入の決め手になることもあります。

長期修繕計画通りにマンション全体のメンテナンスが行われていれば、安心して物件を購入できる材料となります。

将来売れるマンションを購入するために、共用部分の使いやすさ・清潔さも意識してみましょう。

中古マンション内覧時に注意すべき４つのポイント

ここでは、マンションを内覧する際の注意ポイントを4つ紹介します。

それぞれについて解説します。

① 室内の劣化・設備の状態

まず確認すべきは、室内の状態です。
中古マンションは築年数によって老朽化が進んでおり、修繕費用もセットで考える必要があるからです。

例えば、キッチンやお風呂、トイレといった水回りは、修繕や交換に100万円以上かかることがあります。
水圧や漏水、動作の異常などを事前に確かめましょう。

築20年以上の物件では、表面はきれいでも壁裏の水道管や電気配線が古いことがあります。
特に、リノベーション物件は内部トラブルが多いので、配管等の取り替えもチェックすべき項目です。

他にもドア・窓の建て付けやインターホン・給湯設備の動作、雨漏れなどを確認しましょう。

また、マンションの管理規約によっては、リフォーム不可となっているので要注意です。

室内の状況を細かく確認することで、より正確なマンション購入計画を立てられます。

② 自分たちにとって使いやすい間取りか

次に注目すべきは、間取りです。
間取りは、暮らしやすさに直結するため、設備の新しさ以上に重要になることがあります。

例えば、小さな子供がいる家庭では、リビングとキッチンが近く、子供の挙動を目視できる間取りが便利です。

在宅ワークが多い家庭なら、リビングと別にワークスペースを確保できる部屋が必要になります。

中古マンションの間取りは、新築当時の生活スタイルを想定しているので、今の暮らしには合わない場合があります。
その際は、リノベーションを前提に考えることで、使いやすい間取りに変更できます。

購入を検討している部屋が、管理規約でリノベーションが不可でないか、間取り変更が可能なか確認しましょう。

また、家族が増えたときに家具・家電が配置できるか調べるのもおすすめです。
長く暮らしやすい間取りを選ぶことで、入居後の満足度が大きく変わります。

③ 日当たり・風通し・音環境

暮らしの快適さを左右するのが「日当たり」「風通し」「音」の3つです。
これらはリフォームでは簡単に改善できないため、内覧の時点でよく確認する必要があります。

まず日当たりについては、方角だけでなく、開口部周辺に高い建物がないかもチェックしましょう。
「南向き」と書かれていても、前の建物が影をつくって暗い室内になることがあります。
晴れた日中に、光の入り具合を確認するのがおすすめです。

風通しの良さは、窓の数や配置で決まります。
2方向に窓があるかどうか、窓のサイズや開けやすさなども見ておくと、湿気対策や夏の暑さ対策にもつながります。

さらに、音の問題も大切です。
隣の部屋や上階からの話し声、外の道路や線路からの騒音などは、入居後の大きなストレスになります。
静かな時間帯ではなく、在宅している人が多い休日や夕方に音を確認するのが理想です。

④ 共用部や周辺住民の雰囲気

最後に注意すべきなのが、共用部分と住民の様子です。
マンション全体の管理や住民マナーが悪いと、気持ちの良い生活を送れないからです。

例えば、エントランスや廊下、ゴミ置き場のキレイさで、「マンション管理の質」がわかります。

また、ポストにチラシがたまっていないか、不審な張り紙がないかも、住民の意識を知るヒントになります。
実際、私が以前内覧したマンションには「ベランダから生卵やタバコの吸い殻を捨てないでください」という張り紙がありました。

加えて、エレベーターや駐輪場に落書きがないか、壊れた設備が放置されていないかもチェックしましょう。
5年以上前から「オートロック故障中につき使用不可」と張り紙をされているマンションも実際にありました。

可能であれば、実際に住んでいる人とすれ違ったときの雰囲気も感じ取ってみてください。
挨拶を返してくれるか、子どもが安心して暮らせそうな住環境かを知れます。

こうした共用部や住民の様子は、不動産広告ではわからないので、内覧時に観察するのが大切です。

中古マンション契約前に確認すべき4つの注意点

中古マンションを契約する前に、注意すべき項目がいくつかあります。
焦って契約まで進めてしまうと、取り返しのつかない失敗になりかねません。
主な注意点は以下の4つです。

それぞれについて解説します。

注意点①：無理のない初期費用、ローン返済額になっていないか

中古マンションを購入する前に、無理のない資金計画となっているか確認しましょう。
物件価格だけでなく、仲介手数料や登記費用、引っ越し代、リフォーム費用など多額の諸費用がかかるからです。

例えば、3,000万円の中古マンションを購入するとき、諸費用は物件価格の6〜10％かかるのが一般的です。
合計すると、200万円前後の初期費用が必要となります。

また、月々の住宅ローン返済額が無理のない金額に収まっているかも重要です。
住宅ローン年間返済額の安心ラインは、世帯年収の25％以内が目安とされています。
例えば、世帯年収が700万円であれば、年間175万円（月14.5万円）前後が返済上限の目安です。

事前に諸費用やローン返済額を想定できていないと、余裕のない新生活になりかねません。
まずは、全体の費用をシミュレーションし、無理のない資金計画を立てましょう。

注意点②：入居までのスケジュール確認

中古マンション購入時には、入居までのスケジュールを把握しておくことも重要です。
売主の都合やリフォーム工事によって、引き渡しまでに時間がかかることがあります。

例えば、物件を決めてから引っ越すまでには、住宅ローンの審査や契約手続きなども含めて、1〜2ヶ月程度は必要です。
リフォームやリノベーションをセットで行う場合は、設計から工事完了まで半年近くかかることもあります。

「この月には引っ越したい」と思っても、工事が間に合わず、仮住まいが必要になることもあります。

想定外のトラブルを防ぐために、不動産会社やリフォーム会社と綿密にスケジュールを調整しましょう。

注意点③：信頼ができる不動産会社・担当者かの見極め

中古マンションの購入では、不動産会社や担当者選びが重要です。
担当者次第で情報の正確さや契約までのスムーズさが大きく変わるからです。

信頼できる不動産会社は、素人では気付けないデメリットや修繕の必要性など、自分に新たな視点を与えてくれます。

一方で、契約を急がせたり、管理状況や修繕履歴などの質問にあいまいな返答しかしない担当者には注意が必要です。
実際、「営業トークに流されてマンションを購入したら、修繕トラブルが頻発した」という失敗談をよく聞きます。

こうしたリスクを避けるためには、人からの紹介やネットの口コミ、YouTube動画やブログ記事などで担当者の人柄や知識を確認しましょう。

全く知らない不動産会社にいきなり相談するよりも、自分と相性の良い担当者に出会える可能性が高まります。

大きな買い物なので、物件だけでなく、相性の良い担当者探しもセットで行うのがおすすめです。

注意点④： 重要事項説明書のチェック

契約を交わす前には、「重要事項説明書」にしっかり目を通すことが重要です。
ここに将来的なトラブルの原因となる情報が多く書かれているからです。

例えば、管理費や修繕積立金の金額、電気ガスなどのインフラ情報、共用部分の規約などが細かく記載されています。

特に注意したいのは、「修繕積立金に関する事項」と「その他重要事項・備考欄」です。

「修繕積立金に関する事項」には、売主の滞納額やマンション全体の積立金額がいくら貯まっているかが記載されています。

売主に修繕積立金の滞納があった場合、売主負担の特約がないと、買主（自分）が滞納分を支払わなければなりません。

また、マンション全体の積立金額が予定額より少ない場合、毎月の積立金額の値上がりや共用設備のトラブルが多発しがちです。

滞納金額は誰が負担するか、マンション全体で予定通り積立ができているかなどは、必ず把握しましょう。

「その他重要事項、備考欄」は重要事項説明書の雛形では説明しきれない注意点が記載されています。

例えば、以下のような注意点です。

・特殊な町内会のルール
・過去に近隣で自殺や殺人などの事故、事件があったか
・騒音に関する事項（〇〇時以降は洗濯機を回してはいけないなど）
・ゴミ出しのルール
・過去の浸水被害
・近隣の建築計画　　　など

マンションごとで内容が大きく異なるので、よくわからない項目はうやむやにせず、担当者に質問しましょう。

よくある質問 Q&A

こちらでは、中古マンション購入時のよくある質問をQ&A形式で3つ解説します。

中古マンションは、築20年を過ぎると老朽化にともなう設備修繕・交換が頻発しやすくなります。

例えば、築20年を超えるマンションの価格は安いかもしれませんが、水回りや配管が古いと修繕に数十万円かかることがあります。

とはいえ、修繕が全く必要がないマンションは価格が高く、予算オーバーになりがちです。
修繕・リフォームを前提としたトータルコストで考え、マンション選びをするのがおすすめです。

理想の住まいをつくりたいなら、リノベーション前提で中古マンションを選ぶのは効果的です。

例えば、築30年の3DKのマンションを購入し、壁を取り払って2LDKにすると広々とリビングを使えます。
内装やキッチンを全面的にリフォームすると、まるで新築のような仕上がりになります。
物件購入価格を安く抑えれば、リノベーション費用と合わせても、築浅マンションより割安でキレイな部屋に住むことが可能です。

ただし、リノベーション費用が予想以上にかかることもあるので、早いタイミングで専門業者に現地調査を依頼しましょう。

また、共用部分や構造部分は変更できず、管理規約でリノベーション不可のケースもあるので要注意です。

マンション購入後にリフォームをする場合、国や地方自治体が支援制度を設けていることがあります。

2025年4月現時点では、国土交通省・環境省が「子育てグリーン住宅支援事業」を実施しています。

例）
・2.8㎡以上の防音性の高い外窓に交換：2.5万円/1箇所につき
・掃除しやすいレンジフードを設置：1.3万円/戸
・ビルトイン食器洗機の設置：2.5万円/戸
・節水型トイレ（掃除しやすい機能を有するもの）の設置：2.3万円/台

ほかにも各自治体で住宅補助金が出ることがあります。
こうした補助金は申請タイミングや適用条件があるため、事前に自治体のホームページを確認しましょう。

また、地元の不動産会社やリフォーム会社に聞けば、最新の情報を教えてくれる場合もあります。

注意点を押さえれば自信を持って中古マンションを購入できる

中古マンション購入時の注意点についておさらいしましょう。

致命的な欠陥さえ回避できれば、中古マンションは非常にコスパの良い買い物です。
今回紹介した注意点を押さえ、自信を持って中古マンションを購入しましょう。

また、修繕トラブルを防ぐには、リフォーム会社に相談しながらマンション購入を進めるのがおすすめです。

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